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Mietenexplosion: Bremse wirkt kaum, Situation wird immer schlimmer

Mietenexplosion: Bremse wirkt kaum, Situation wird immer schlimmer
Der große Effekt bleibt aus. Die meisten Mieter sparen durch die Mietpreisbremse nur ein paar Euro im Monat. Justizministerin Barley will die Regelung trotzdem verlängern. Derweil verlangen Mieterverbände und Aktivisten weitergehende Maßnahmen.

Berliner Mieter haben die Bremse gezogen. 1.385 Euro sollte ihre Wohnung im Monat kosten. Für die Hauptstadt ist das – trotz Mietenexplosion – ein stattlicher Preis, zumal hier überall die Mietpreisbremse gilt. Die Mieter wurden skeptisch und zogen gegen ihre Vermieter vor Gericht. Jetzt sparen sie jeden Monat 650 Euro.

Das ist das Paradebeispiel, an dem das Justizministerium erklärt, was die Mietpreisbremse bringen kann. Ministerin Katarina Barley (SPD) zieht nach dreieinhalb Jahren das Fazit: Da, wo sie gelte, funktioniere die umstrittene Regelung – auch wenn sie allein den kaputten Wohnungsmarkt nicht heilen könne. Barley will die Mietpreisbremse deshalb über 2020 hinaus verlängern.

Was soll die Regelung bewirken?

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Sie soll verhindern, dass die Mieten in beliebten Wohngegenden explosionsartig steigen. Vermieter dürfen hier deshalb nicht mehr das verlangen, was der Markt hergibt. Die Miete darf im Normalfall nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es für Neubauten, Sanierungen oder, wenn die Miete des Vormieters schon höher war. Bisher gilt der Mietendeckel in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland. Dazu gehören Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt und ihr Umland, mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena, aber auch reiche ländliche Gemeinden wie Emmendingen und Sylt.

Funktioniert das wirklich?

Das ist heftig umstritten. Mietervereine und Kommunalverbände sind überzeugt, dass die Preisbremse nicht wirkt, wie sie soll. Das könne man schon beim Blick auf die Annoncen sehen, in denen immer noch oft horrende Mieten gefordert werden. Einzelnen Mietern helfe sie zwar, in der Summe tauge sie aber nichts, um die Mieten in den Griff zu bekommen. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Bundesjustizministeriums dagegen bescheinigt der Mietpreisbremse jetzt eine messbare, wenn auch moderate Wirkung.

Was hat die Mieten-Deckelung demnach gebracht?

Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, stiegen die Mieten der Studie zufolge weniger stark. Der Effekt liege allerdings nur bei zwei bis vier Prozent, sagt Studienautor Claus Michelsen. In Zahlen heißt das: Wer heute 500 Euro Miete zahlt, müsste ohne Mietpreisbremse 510 bis 520 Euro im Monat berappen. Ersparnis: 120 bis 240 Euro im Jahr.

Heißt das, die Vermieter halten sich an die Mietpreisbremse?

Nein, in vielen Fällen werde sie nicht strikt eingehalten, sagen die Forscher. Wohnungsangebote seien auf den ersten Blick oft deutlich zu teuer – und nicht immer werde klar, ob eine der Ausnahmen greife oder die Vermieter einfach zu viel verlangen. Der Effekt der Mietpreisbremse wäre also eigentlich größer, wenn sich die Vermieter daran halten würden.

Ziehen viele Mieter deswegen vor Gericht?

Bisher hält sich das in Grenzen. Viele haben Angst, das Verhältnis zum Vermieter zu zerstören, sagen Mietervertreter. Wenn sie es doch wagen, ist die Klage aber meist erfolgreich. Das Justizministerium hat die bisher veröffentlichten Urteile ausgewertet: Im Schnitt holen die Mieter demnach 167 Euro im Monat raus. Manche mindern ihre Miete um fünf oder sechs Prozent, andere um fast die Hälfte.

Wirkt sich die Preisbremse auch auf Neubauwohnungen aus?

Ja, aber anders als man denken könnte: Die Mieten in Neubauten haben durch die Mietpreisbremse sogar noch stärker angezogen, sagt Michelsen. Für Vermieter lohnt sich bauen also mehr als zuvor. Für Mieter wird es aber schwierig.

Tatsächlich zeigt eine Studie des Immobilienmarktspezialisten Empirica im Auftrag des ARD-Magazins "Panorama": Durchschnittsverdiener können Neubaumieten kaum noch bezahlen. Mehr als 27 Prozent des Nettoeinkommens geht in vielen Städten allein für die Kaltmiete drauf. Ein Wert darüber gilt Experten als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld für die sonstige Lebensführung übrig bleibt. Besonders in Berlin ist die Belastung hoch: Eine durchschnittliche Familie muss hier 41,3 Prozent des Nettoeinkommens ausgeben, um eine Drei-Zimmer-Neubauwohnung zu mieten.

Sollte die Mietpreisbremse dann auch für Neubauten gelten?

Davor warnen die Forscher, denn derzeit rege die gute Rendite im Neubau den Wohnungsbau an. Und Deutschland braucht dringend 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen. Würde die Mietpreisbremse auch für Neubauten gelten, würde weniger gebaut, meint Michelsen. Mietervertreter fordern aber, dass die Ausnahme für Neubauten nur zwei Jahre lang und ausschließlich für die Erstvermietung gelten soll.

Wie kann man die Preisbremse noch verbessern?

Einen ersten Schritt hat die Bundesregierung getan: Seit Jahresbeginn können Mieter einfacher erkennen, ob sie für ihre Wohnung zu viel zahlen oder nicht. Die DIW-Forscher kritisieren jedoch, dass die Regelung Vermietern weiterhin einen "ökonomischen Anreiz zu Fehlverhalten" gibt. Denn Verstöße dagegen werden nicht bestraft, Vermieter müssen eventuelle Differenzbeträge bei der Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen. Das sollte man ändern, schlägt das DIW vor. Der Berliner Mieterverein fordert Bußgelder von bis zu 100.000 Euro.

Was kann man noch tun für eine Entspannung auf dem Mietmarkt?

Mehr Neubau und mehr sozialer Wohnungsbau (in Deutschland subventioniert dabei der Staat private Wohnungsbaugesellschaften) würden helfen, sagt Barley. Der Städte- und Gemeindebund fordert deshalb, Kommunen müssten leichter an Bauland kommen. Zugleich müssten die Ballungszentren entlastet und mehr Arbeitsplätze in ländlichen Regionen geschaffen werden. Die Wohnungswirtschaft fordert steuerliche Anreize für Wohnungsbau. "Alles Herumdoktern an der Mietpreisbremse hilft den verzweifelten Menschen nicht, die in den Hausfluren stehen und eine passende Wohnung suchen", sagt Verbandspräsident Axel Gedaschko. Andere Akteure fordern hingegen radikalere Maßnahmen, wie die Einrichtung eines echten staatlichen Wohnungsbauprogramms und die Überführung der großen Wohnungsgesellschaften in öffentliches Eigentum – ohne Entschädigung.

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(dpa/rt deutsch)

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